REIT: что это такое, и как в них инвестировать

Инвестиционные трасты недвижимости – это способ инвестирования в коммерческую недвижимость, фактически не занимаясь покупкой и управлением этой недвижимостью.

Многие продукты, представленные здесь, являются предложениями наших партнёров, и мы получаем за это компенсацию. Это может влиять на то, о каких продуктах мы пишем, а также на то, где и как продукт отображается на странице. Однако это никак не влияет на наши оценки. Наши мнения – это только наши мнения.

Что такое REIT

REIT – произносится как «риит» – это инвестиционные трасты недвижимости, популярность которых постоянно растёт среди инвесторов, стремящихся расширить свои портфели за пределы публично торгуемых акций компаний или паевых фондов.

REIT – фонды, которые владеют (и часто управляют) приносящей доход недвижимостью, такой как квартиры, склады, камеры хранения, торговые центры и гостиницы. Их привлекательность имеют простую причину: самые надёжные REIT выплачивают и постоянно увеличивают дивиденды в течение десятилетий. Тем не менее, этот потенциал роста сопряжен с рисками, которые варьируются в зависимости от типа REIT.

Как работают REIT

Конгресс США создал инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости в 1960 году как доступный для индивидуальных инвесторов способ владения долями в крупных риэлторских компаниях, так же, как они могли владеть долей в других компаниях. Этот шаг позволил инвесторам легко покупать и продавать части диверсифицированного портфеля на основе недвижимости.

Все REIT должны соответствовать определённым стандартам, установленным IRS, в том числе

• Ежегодно выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода своим акционерам в виде дивидендов. Это важное преимущество, привлекающее инвесторов к REIT.
• Инвестировать не менее 75% от общего объёма активов в недвижимость или наличные деньги.
• Получать не менее 75% валового дохода от недвижимости, например, от арендной платы за недвижимость, процентов по ипотечным кредитам на покупку недвижимости или от продажи недвижимости.
• Иметь минимум 100 акционеров после первого года существования.
• Иметь не более 50% акций у пяти или менее физических лиц в течение последнего полугодия в налоговом году.

Следуя этим правилам, REIT получают освобождение от налога на корпоративном уровне, что позволяет им инвестировать в недвижимость дешевле, чем это могут сделать компании, не относящиеся к категории REIT. Это означает, что со временем REIT могут становиться больше и выплачивать ещё большие дивиденды.

Типы REIT

REIT подразделяются на три обширные категории по активам, в которые они инвестируют: долевые (рентные), ипотечные и гибридные. Каждая категория может быть дополнительно разделена на три типа по способу приобретения: публично торгуемые REIT, публичные небиржевые REIT и частные REIT.

Каждый тип REIT имеет различные характеристики и риски, поэтому перед покупкой важно определить, что именно он из себя представляет.

Типы REIT по инвестиционным активам

• Долевые (Equity REIT): выступают в качестве арендодателей. Они владеют базовой недвижимостью, обеспечивают её содержание и реинвестируют в неё деньги, а также собирают арендные чеки, выполняя все управленческие задачи, которые ассоциируются с владением недвижимостью.
• Ипотечные (Mortgage REIT): в отличие от долевых, ипотечные REIT (также известные как mREIT) не владеют базовым имуществом. Вместо этого они покупают долговые ценные бумаги, обеспеченные недвижимым имуществом. Например, когда семья берет ипотеку на дом, такой REIT может выкупить эту ипотеку у первоначального кредитора и собирать ежемесячные платежи. Между тем, владеет и управляет собственностью кто-то другой – в данном примере это семья. Ипотечные REIT, как правило, являются значительно более рискованными, чем долевые, и по ним обычно выплачиваются более высокие дивиденды.
• Гибридные (Hybrid REIT): гибридные инвестиционные трасты недвижимости представляют собой сочетание долевых и ипотечных REIT. Эти предприятия владеют и управляют своими объектами недвижимости, а также имеют в своём портфеле ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость. Обязательно прочитайте проспект REIT, чтобы понять его основную направленность.

Типы REIT по торговому статусу

• Публично торгуемые REIT: как можно понять из названия, публично торгуемые REIT торгуются на бирже подобно акциям и ETF, поэтому они доступны для покупки через обычные брокерские счета. По данным Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости  (Nareit), на рынке существует более двухсот публично торгуемых REIT. Публично торгуемые REIT, как правило, имеют более высокие стандарты управления и являются более прозрачными. Они также являются наиболее ликвидными, то есть, инвесторы могут быстро покупать и продавать акции REIT – гораздо быстрее, чем саму недвижимость. По этим причинам многие инвесторы покупают и продают только публично торгуемые REIT.
• Публичные небиржевые REIT: эти фонды зарегистрированы в SEC, но не представлены на бирже. Вместо этого их можно купить у брокеров, которые участвуют в публичных небиржевых предложениях, таких как онлайн-брокер Fundrise. (Nareit ведёт базу данных, в которой инвесторы могут осуществлять поиск REIT по статусу листинга). Из-за отсутствия публичной торговли эти REITs очень неликвидны – по данным Агентства по регулированию деятельности финансовых институтов, сделки часто занимают по восемь лет. Небиржевые REIT также бывает трудно оценить. На самом деле SEC предупреждает, что эти REIT часто не приносят инвесторам прибыли до 18 месяцев после закрытия предложения, так что с момента инвестирования могут пройти годы. Некоторые из торговых онлайн-платформ позволяют инвесторам приобретать акции публичных небиржевых REIT, в том числе Rich Uncles, Diversy Fund и Realty Mogul.
• Частные REIT: эти фонды недвижимости не только не представлены на биржах, что затрудняет их оценку и торговлю, но они также, как правило, освобождаются от регистрации SEC, потому частные REIT не обязаны соблюдать все требования по раскрытию информации, что может осложнить оценку их эффективности. Все эти ограничения делают такие REIT менее привлекательными для многих инвесторов, к тому же они несут дополнительные риски.

Публичные небиржевые и частные REIT также могут иметь гораздо более высокие минимумы счетов для начала торгов – от 25 000$ и выше – и более высокие комиссии, чем публично торгуемые REIT.

По этой причине частные и многие неторгуемые REIT открыты только для аккредитованных инвесторов с чистым капиталом (за исключением стоимости их основного места жительства) в размере 1 млн долларов и выше или годовым доходом в последние два года не менее 200 000$ для одиноких или 300 000$ для семейных пар.

Существует целый ряд торговых онлайн-платформ, которые позволяют инвестировать в недвижимость. Вот несколько вариантов, которые следует рассмотреть:

Средняя доходность в год от 11% Минимальная инвестиция 300000 ₽ Перейти на Активо	Средняя доходность в год от 12% Минимальная инвестиция 50 € Перейти на Bulkestate

Лучшие акции REIT: апрель 2020 года

Вот некоторые из самых прибыльных публично торгуемых REIT в этом году:

Вместо того, чтобы покупать отдельные REIT, вы также можете инвестировать в паевые фонды и ETF на базе REIT, чтобы обеспечить мгновенную диверсификацию по доступной цене. Вот некоторые из наиболее эффективных ориентированных на недвижимость инвестиционных фондов и ETF за последние три года:

Паевые фонды, основанные на REIT

ETF на базе REIT

Данные актуальны по состоянию на 9 апреля 2020 года.

Средняя доходность REIT

Nareit отмечает, что в течение 20-летнего периода, закончившегося в декабре 2019 года, индекс FTSE NAREIT All Equity REIT, который собирает данные по всем публично торгуемым долевым REIT, опередил Russell 1000, индекс фондового рынка акций с крупной капитализацией. Индексированные инвестиции в REIT показали общую доходность 11,6% в год по сравнению с 6,29% у индекса Russell 1000.

По данным Nareit, в 2019 году общая доходность долевых REIT составила 28,7%, а ипотечных – 21,3%. Долевые REIT обычно концентрируются на одном из двенадцати секторов. Актуальные данные по каждому из них и их общей доходности за 2019 год:

Прибыльность долевых REIT по секторам

Источник: Национальная ассоциация инвестиционных трастов недвижимости (Nareit).

REIT: плюсы и минусы

Плюсы

Инвестирование в REIT, особенно торгуемые на публичном рынке, имеют свои преимущества

• Стабильные дивиденды: поскольку REIT обязаны выплачивать 90% своего годового дохода акционерам в качестве дивидендов, они неизменно предлагают одни из самых высоких дивидендов на фондовом рынке. Это делает их отличным вариантом для инвесторов, ищущих постоянный поток дохода. Самые надёжные REIT выплачивают и постоянно увеличивают дивиденды в течение десятилетий.
• Высокая доходность: как отмечалось выше, доходность от REIT может превышать доходность фондовых индексов, и это ещё одна причина, по которой они являются привлекательным вариантом для диверсификации портфеля.
• Ликвидность: публично торгуемые REIT гораздо легче купить и продать, если сравнивать с трудоёмкими процессами фактической покупки и продажи коммерческой недвижимости, а также управления ею.
• Низкая волатильность: REIT обычно являются менее волатильными, чем традиционные акции, отчасти из-за их высоких дивидендов. REIT можно использовать как хеджирование против резких взлётов и падений других классов активов, хотя ни один инвестиционный инструмент не застрахован от волатильности.

Минусы

• Низкая ликвидность (особенно у неторгуемых и частных REIT): публично торгуемые REIT гораздо легче купить и продать, чем реальную недвижимость, но, как отмечалось выше, неторгуемые и частные REIT – это совсем другая история. Эти REIT приходится держать в течение многих лет, чтобы реализовать потенциальную прибыль.
• Высокая долговая нагрузка: ещё одним следствием их правового статуса REIT является то, что часто имеют большие долги. Как правило, они являются одними из самых закредитованных компаний на рынке. Однако инвесторы уже привыкли к этой ситуации, потому что у REIT обычно есть долгосрочные контракты, которые генерируют регулярные потоки денежных средств – например, аренда – и они позволяют без проблем платить по долгам, а также гарантируют, что дивиденды в любом случае будут выплачены.
• Низкие показатели роста и увеличения капитала: поскольку REIT большую часть своей прибыли в качестве дивидендов, чтобы расти, они должны собирать денежные средства, выпуская новые акции и облигации. Но иногда инвесторы не готовы покупать их, например, во время финансового кризиса или рецессии. Таким образом, в такие периоды REIT может быть не в состоянии купить недвижимость, но когда инвесторы снова начнут покупать акции и облигации, REIT продолжают расти.
• Налоговое бремя: хотя REIT освобождаются от налогов, их инвесторы всё равно должны платить за дивиденды, которые они получают, если только они не не инвестируют через счёт с налоговыми льготами. (Это одна из причин, по которым REIT отлично подходят для инвестиций с IRA.)
• Небиржевые REIT могут быть дорогостоящими: стоимость первоначальных инвестиций в небиржевой REIT может составлять от 25 000$ и выше, к тому же они часто бывают доступны только аккредитованным инвесторам. Небиржевые REIT также могут иметь более высокие сборы, чем публично торгуемые REIT.

Инвестирование в REIT: первые шаги

Начать так же просто, как открыть брокерский счёт, что обычно занимает всего несколько минут. После этого вы сможете продать или купить REIT точно так же, как и любые другие акции. Поскольку REIT выплачивают такие большие дивиденды, может быть разумно держать их на счету с налоговыми льготами, таком как IRA.

Если вы не хотите заниматься торговлей отдельными акциями REIT, есть смысл просто вложить деньги в ETF или паевой фонд, который инвестирует в ряд REIT за вас. Вы получаете мгновенную диверсификацию и более низкий риск. Многие брокерские конторы предлагают эти фонды, и инвестирование в них требует меньше усилий, чем поиск отдельных REIT для инвестиций.

Все перечисленные ниже онлайн-брокеры предлагают возможность инвестирования в публично торгуемые REIT, а также паевые фонды и ETF на базе REIT:

Комиссия за сделку от 0,02$ Минимальный размер счёта 10000$ Перейти на Exante	Комиссия за сделку от 0,025% Минимальный размер счёта 0 ₽ Перейти на Тинькофф Инвестиции	Комиссия за сделку 0,00$ Минимальный размер счёта 0$ Перейти на Interactive Brokers

Редакция PrivateFinance

Над статьями работает команда авторов, переводчиков и редактор. На сайте команда Privatefinance.biz публикует информационные статьи, обзоры, рейтинги, гайды о торговле на финансовых рынках и инвестировании, рекомендации по выбору брокера и инструментов инвестирования, актуальные новости из мира финансов.

Почта для связи с нами: [email protected]