Меню

Что такое рентабельность инвестиций в недвижимость? Полное руководство

Вряд ли что-то может быть важнее для инвестора в недвижимость, чем получение хорошей прибыли от инвестиций. Что означает ROI? Рентабельность инвестиций.

В конце концов, в основе всех инвестиций – в акции, облигации или недвижимость – лежит желание заработать деньги и увеличить своё благосостояния с течением времени. Так что можно с уверенностью сказать, что вы рассчитываете получить прибыль от инвестиций в недвижимость. Тот, кто может точно рассчитать потенциальную прибыль от инвестиционной недвижимости до её приобретения, имеет больше шансов на успех.

Одним из лучших индикаторов, используемых инвесторами для этой цели, является ROI. Таким образом, если вы не уверены, стоит ли вам инвестировать в недвижимость, то вы обязательно должны прочитать наше полное руководство по этой теме.

Что такое рентабельность инвестиций в недвижимость

Рентабельность инвестиций – это соотношение между прибылью и затратами на инвестирование. Данный параметр измеряет, сколько денег вы зарабатываете на инвестиции в процентах от потраченной на инвестирование суммы. Инвесторы используют параметр ROI для оценки прибыльности инвестиций или для сравнения прибыльности различных инвестиционных инструментов.

Зная определение ROI, вы сможете сказать, почему расчёт рентабельности инвестиций в арендуемое имущество имеет такое важное значение. По сути, рентабельность инвестиций представляет собой потенциал приносящих доход активов. Инвесторам, которые знают норму прибыли на деньги, которые они инвестируют, гораздо проще решить, следует им инвестировать или нет.

Именно поэтому рентабельность инвестиций в недвижимость является одним из лучших на сегодняшний день показателей целесообразности сделок с недвижимостью. При высокой рентабельности инвестиций прибыль, которую вы получите от инвестиционной недвижимости, является достаточно высокой по сравнению с её стоимостью.

Ещё одна цель расчёта ROI в сфере недвижимости – это сравнение. Начинающий инвестор, планирующий купить свою первую арендную недвижимость, может использовать расчёт ROI для сравнения многочисленных инвестиционных возможностей, доступных на рынке жилья. Естественно, не все выставленные на продажу дома имеют такое же получение прибыли, как и аренда недвижимости.

Рассчитывая рентабельность инвестиций по каждому из них, вы можете без труда определить, в какой из них лучше инвестировать, что позволяет принимать разумные решения. Опытные инвесторы также используют ROI для сравнения различных вариантов инвестиций в рамках портфеля. Как правило, приоритет отдается инвестициям с наибольшим уровнем окупаемости.

Читайте также Как инвестировать в недвижимость: 5 способов сделать первые шаги

Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость

Теперь вы знаете, что такое рентабельность инвестиций и почему для инвестора на современном рынке чрезвычайно важно рассчитать ROI арендной недвижимости до принятия инвестиционных решений. Но вам может быть интересно, как точно рассчитать рентабельность недвижимости. Не волнуйтесь, формула расчёта ROI на самом деле проста и понятна. Исходя из определения ROI, формула рентабельности инвестиций выглядит следующим образом:

Вот четыре простых шага по расчёту ROI для арендной недвижимости

  1. Рассчитайте ожидаемый годовой доход от аренды.
    Просто оцените, сколько вы ожидаете заработать в течение года на сдаче инвестиционной недвижимости в аренду (ежемесячный доход от аренды х 12).
  2. Вычтите расходы на аренду из годового дохода от аренды.
    Возьмите значение годового дохода от аренды, которое вы только что рассчитали, и вычтите из него все ожидаемые расходы, включая ипотечные платежи, обслуживание и т.д. Число, которое вы в конечном итоге получаете, называется денежным потоком.
  3. Добавьте капитал, который имеете в недвижимости.
    Каждый платёж по ипотечному кредиту увеличит ваш капитал в инвестиционной собственности. Поэтому рассчитайте сумму капитала и добавьте её к денежному потоку, чтобы получить чистый доход (прибыль от инвестиций).
  4. Разделите свой чистый доход на общую сумму инвестиций.
    Наконец, продолжите работать с цифрами, следуя формуле расчёта рентабельности, и разделите прибыль на общую сумму затрат, которую вы заплатили за инвестиции, чтобы определить ROI вашей арендной недвижимости.

Ограничения при расчёте рентабельности инвестиций

Хотя формула рентабельности инвестиций достаточно проста, имейте в виду, что в сфере инвестиций в недвижимость существует ряд переменных, которые могут повлиять на рентабельность инвестиций. К ним относятся такие расходы, как ремонт, техническое обслуживание, коммунальные платежи и налоги на имущество, которые со временем могут увеличиваться и, таким образом, снижать рентабельность инвестиций в арендную недвижимость.

Кроме того, на стоимость инвестиций влияют метод и условия финансирования инвестиционной собственности (сумма заёмных средств и процентная ставка), что, в свою очередь, приводит к изменению расчёта ROI. Естественно, что рентабельность инвестиций будет выше, если инвестиционные затраты ниже.

Кроме того, при расчёте рентабельности инвестиций предполагается, что недвижимость сдаётся в аренду на все 12 месяцев года. Однако иногда часть площадей может простаивать из-за отсутствия арендаторов, и вы не будете получать доход за эти месяцы, что должно учитываться в ваших расчётах.

В связи с этими сложностями при расчёте потенциальной прибыли не следует использовать одну только формулу ROI. Чтобы помочь инвесторам получить более точное представление о доходности арендной недвижимости, были созданы два метода расчёта ROI:

№1. Метод оценки затрат (ставка капитализации)

Метод оценки затрат в недвижимости используется для расчёта рентабельности операций с собственными средствами (т.е. инвестиционных объектов, которые были приобретены полностью за счёт собственных средств инвесторов). Расчёт производится путём деления чистого операционного дохода объекта недвижимости (NOI) на все расходы, связанные с его приобретением (общий размер инвестиций).

Рассчитать ROI арендной недвижимости, приобретённой за собственные деньги, очень легко, потому что вам не нужно включать в расчёт ежемесячные процентные платежи, которых здесь просто нет. Таким образом, формула ставки капитализации, предназначенная для расчёта окупаемости инвестиций с использованием метода оценки затрат выглядит следующим образом:

Предположим, что вы купили дом за 100 000$ наличными, заплатив 1000$ за совершение сделки и ещё 9 000$ за реконструкцию. Получается, что ваши общие инвестиции составляют 110 000$. Допустим, что вы сдали недвижимость в аренду за 1100$ в месяц, и через год вы заработали 13 200$ дохода от аренды. Вычтем из этой суммы 4000$, которые были использованы для покрытия расходов на аренду, таких как налоги, страхование, оплата простаивающих площадей и техническое обслуживание.

Таким образом, ваш чистый операционный доход за год составляет 9200$. Теперь, используя приведённую выше формулу, просто разделите NOI на общую сумму инвестиций, и вы получите ставку капитализации 8,4%. Это и будет ваша рентабельность инвестиций.

№2. Метод Out-of-Pocket (прибыль на вложенные деньги)

Метод Out-of-Pocket используется для расчёта окупаемости инвестиций в недвижимость по сделкам, финансируемым с помощью ипотеки. Этот способ немного сложнее, потому что вы покупаете инвестиционную недвижимость с помощью кредита, поэтому вам нужно будет учитывать в своих расходах проценты, которые вы платите по кредиту каждый месяц.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в арендную недвижимость, которая финансируется за счёт кредита? Просто разделите годовую доходность на ваши собственные начальные расходы (общий объём вложенных денежных средств). Соответственно, формула расчёта прибыли на вложенные деньги для данного метода выглядит следующим образом:

Давайте посмотрим, каким будет ROI для того же дома стоимостью в 100 000$ из предыдущего примера при использовании ипотеки и первоначального взноса в 30%. В этом случае ваши собственные расходы будут включать в себя 30 000$ первоначального взноса, 2500$ расходов на совершение сделки (в случае ипотеки они выше) и те же 9 000$ на реконструкцию. В результате общая сумма ваших денежных вложений составляет 41 500$.

Теперь, чтобы рассчитать годовую доходность с учетом ипотечных платежей, возьмите свой чистый операционный доход и вычтите из него ежегодные ипотечные платежи. Предположим, что у вас такой же NOI в 9200$, а ежегодные ипотечные платежи равны 4000$. В этом случае годовая доходность составит 5200$. После расчёта по формуле прибыли на вложенные деньги, эта инвестиция даст вам ROI в 12,5%.

Используйте платформу Активо, чтобы найти лучшие объекты недвижимости с высоким соотношением прибыли на вложенные деньги в вашем городе! Для того, чтобы приступить к делу, вам нужно зарегистрировать аккаунт.

Зарегистрироваться бесплатно

Какой должна быть хорошая рентабельность инвестиций в сфере недвижимости

Один из наиболее часто задаваемых вопросов о недвижимости от начинающих инвесторов звучит так:

«Какой должна быть хорошая рентабельность инвестиций в арендную недвижимость?«

Как правило, средняя доходность инвестиций составляет примерно 15% или чуть выше. Однако с учётом того, что существует несколько методов расчёта рентабельности инвестиций, а также других сложностей, более правильный ответ будет таким:

«Это много от чего зависит«.

От чего именно? Есть множество разных факторов, влияющих на доходность инвестиций в недвижимость и, следовательно, на то, насколько хорошей она является.

Первым и самым важным фактором является, что неудивительно, расположение инвестиционной недвижимости. Мы все слышали золотое правило инвестирования в недвижимость: местоположение – прежде всего. Место, где вы покупаете арендную недвижимость, оказывает очень сильное влияние на вашу потенциальную прибыль.

Арендная плата резко варьируется в разных регионах России и даже на разных территориях в одном городе или области. Не секрет, что наиболее дорогая аренда недвижимости в России — в Москве и Санкт-Петербурге.

Ещё один фактор, влияющий на рентабельность инвестиций в недвижимость, связан с тем, как эта недвижимость была оплачена – за счёт собственных средств или через ипотеку. Как вы уже видели из наших предыдущих примеров, потенциальная прибыль, которую вы можете получить от недвижимости, отличается в зависимости от используемого метода финансирования.

Когда речь идёт о покупке полностью за свои деньги, эксперты говорят, что хорошая предельная ставка составляет от 4% до 10%. Однако имейте в виду, что размер предельной ставки также варьируется в зависимости от города: объекты арендной недвижимости в Далласе и Остине имеют разные предельные ставки.

Что касается сделок с ипотечным финансированием, то хорошая годовая доходность инвестиций, по мнению экспертов, будет примерно от 8% до 12%. Однако помните, что при оценке рентабельности инвестиций в недвижимость необходимо принять во внимание арендные расходы и ваш общий размер инвестиций.

Как правило, чем меньше денег выплачивается авансом в качестве первоначального взноса, тем больше будет остаток ипотечного кредита, но тем выше рентабельность инвестиций в недвижимость. И наоборот, если доля заёмных средств ниже, вы должны ожидать более низкой отдачи от инвестиций, так как ваш общий размер инвестиций получается выше.

Поэтому для того, чтобы определить хороший уровень рентабельности инвестиций в арендную недвижимость, необходимо выполнить анализ и расчёты ROI с использованием различных формул, прежде чем принимать инвестиционные решения. При оценке ROI инвесторы должны провести анализ рынка аренды, чтобы изучить место, где они намереваются купить объект, а также анализ арендной недвижимости для изучения самого объекта и затрат, связанных с инвестированием в него.

Хотя анализ окупаемости инвестиций может показаться ужасно сложной задачей, провести его будет довольно легко, если вы используете подходящий инструмент – калькулятор рентабельности инвестиций в недвижимость!

Читайте также 5 лучших акций роста, которые стоит купить в 2020 году

Что такое калькулятор рентабельности инвестиций в недвижимость

Этот инструмент, также известный как калькулятор ROI инвестиционной собственности, использует исторические данные о недвижимости, а также прогнозы аналитиков, чтобы предоставить инвесторам наиболее точные расчёты рентабельности. Таким образом, этот инструмент в считанные минуты выполняет для вас анализ рынка и недвижимости, чтобы помочь вам принимать более быстрые и разумные инвестиционные решения.

Очень удобный для инвесторов и простой в использовании калькулятор рентабельности инвестиций в недвижимость можно найти на сайте Mashvisor. Вот как он выглядит:

Калькулятор рентабельности инвестиций в недвижимость.

Как видите, наш калькулятор ROI для арендной недвижимости разделён на три раздела. Первый – это ипотечный калькулятор, где вы можете ввести свои финансовые реквизиты (первоначальный взнос, сумму кредита, тип кредита и размер процентной ставки), если вы планируете финансировать покупку арендной недвижимости с помощью ипотеки. Если же вы планируете полностью оплатить инвестиционную недвижимость наличными, можете просто выбрать вариант с наличными деньгами (Cash).

Далее идет раздел «Expenses«, где вы можете легко рассчитать свои расходы. Сюда относятся единовременные начальные затраты (например, расходы на завершение сделки, осмотр и ремонт), а также периодические расходы, которые обычно оплачиваются при инвестировании в арендуемую недвижимость (например, страхование, коммунальные услуги, техническое обслуживание, налоги и так далее). Вы также можете добавлять расходы или изменять цифры, как вам нравится.

После ввода всех значений калькулятор  автоматически выполнит математические действия и выдаст вам результаты в разделе «стратегия аренды«. Здесь вы получите анализ рентабельности инвестиций, которую вы можете ожидать с учётом ставки капитализации, годовой доходности инвестиций и денежного потока, основанного на предполагаемой сумме дохода от аренды.

Кроме того, вы сможете определить рентабельность инвестиций в аренду недвижимости (как традиционную, так и через Airbnb) и увидите, какая стратегия аренды принесет более высокую прибыль.

Ещё одна особенность нашего калькулятора ROI заключается в том, что он показывает список последних продаж аналогичных объектов недвижимости и список сопоставимых объявлений по аренде в том районе, где находится объект недвижимости. Эти списки содержат готовые к использованию данные.

Инвестор недвижимости может использовать их для сравнения выбранного инвестиционного объекта с другими, чтобы увидеть, действительно ли ожидаемая рентабельность инвестиций оправдывает вложенные деньги. Другими словами, вы получите необходимые данные по недвижимости для проведения анализа рынка, не тратя время на их самостоятельный поиск!

Списки объектов недвижимости от Mashvisor.

Излишне говорить, что калькулятор ROI инвестиционной недвижимости является идеальным инструментом для инвесторов, которым нужно найти и проанализировать арендную недвижимость. Хотите попробовать? Получите 14-дневную бесплатную пробную версию на сайте Mashvisor прямо сейчас!

Итог

Определение рентабельности инвестиций в арендную недвижимость может быть сложным делом, и существует много различий во мнениях относительно того, каким должен быть хороший показатель ROI в этой сфере. Тем не менее, расчёт ROI является ключевым фактором для определения того, стоит ли заниматься инвестиционной недвижимостью, и получите ли вы прибыль от инвестиций в неё сейчас и в будущем.

Надеемся, это руководство помогло вам получить полное представление о рентабельности инвестиций в недвижимость. Если у вас есть какие-либо вопросы, можете задать их в разделе комментариев, который вы найдёте ниже!

Рекомендуемые брокеры:

Брокер Регуляция Открыть счет
CySEC ICF IFSC ЦРФИНОткрыть счет!
FCAОткрыть счет!
SVGFSAОткрыть счет!

Оставить комментарий